Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Наследование по закону; Наследственное право
Обстоятельства: У истца не имеется возможности регистрации перехода права собственности в связи со смертью продавца.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Кочергаева О.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Королевой А.В.,
судей Кинчаровой О.Е. и Нефедова О.Н.,
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя К.С. - К.О. на решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 18 августа 2014 года, по которому постановлено:
Исковые требования Ф. удовлетворить.
Признать за Ф. право собственности на земельный участок N*** и расположенный на нем садовый домик в садоводческом обществе "Черемуха-1" г. Димитровграда на основании договора купли-продажи, заключенного 02 июня 2000 года с К*** Г*** М***.
Решение суда по вступлении в законную силу является основанием для государственной регистрации права собственности за Ф. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.
Заслушав доклад судьи Нефедова О.Н., объяснения Н., представляющей по доверенности интересы Ф. и полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Ф. обратился в суд с иском к администрации города Димитровграда о признании права собственности на земельный участок N*** и расположенный на нем садовый домик в садоводческом обществе "Черемуха-1" г. Димитровграда.
Требования мотивировал тем, что 02.06.2000 заключил с К*** Г.М. договор купли-продажи указанного имущества, которое приобрел за *** руб. Договор сторонами был исполнен, он - истец - передал деньги продавцу, стал обрабатывать земельный участок и вступил в садовое общество. Ошибочно полагал, что для возникновения права собственности достаточно заключения договора. О необходимости государственной регистрации сделки не знал. Продавец К*** Г.М. умерла, в связи с чем совершить государственную регистрацию перехода права собственности не представляется возможным.
Суд привлек к участию в деле в качестве соответчика К.С.; в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - комитет по управлению имуществом города Димитровграда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, садоводческое товарищество "Черемуха-1" и, рассмотрев по существу требования истца, постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель К.С. - К.О. просит решение отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. В обоснование указывает, что после смерти К*** Г.М. ***2011 в права наследования по праву представления вступил ее внук К.С., которому было выдано свидетельство о праве на наследство по закону, состоящее из денежных вкладов и компенсаций. Ссылаясь на статьи 223, 1152 - 1154 ГК РФ, полагает, что, поскольку государственная регистрация договора не была произведена, спорные земельный участок и садовый домик подлежат включению в состав наследственной массы.
Ф. в возражениях на жалобу просит оставить решение без изменения.
Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание К.С. и представителей администрации города Димитровграда, комитета по управлению имуществом города Димитровграда, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, садоводческого товарищества "Черемуха-1", извещенных о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на жалобу, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии со ст. 327.1. ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и в возражениях на нее.
Пунктом 1 ст. 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением Главы администрации г. Димитровграда от 21.04.1993 N 149 К*** Г.Н. в собственность был предоставлен земельный участок N *** площадью 447 кв. м в садоводческом товариществе "Черемуха-1", в подтверждение чего выдан государственный акт. На указанном земельном участке К.Г. возведен садовый домик, право собственности на который было зарегистрировано в соответствии с действовавшим законодательством в Ульяновском государственном предприятии технической инвентаризации (регистрационное удостоверение N 339 от 20.12.1992).
20.06.2000 между К*** Г.Н. (продавец) и Ф. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого покупатель приобретал в собственность указанные выше земельный участок и садовый домик за *** руб. Согласно распискам о получении денег расчет между сторонами произведен.
Ф. как владелец приобретенных земельного участка и садового домика был принят в члены садоводческого товарищества "Черемуха-1" и производил оплату членских взносов.
***2011 К*** Г.Н. умерла. При жизни продавца регистрация перехода права собственности на указанные объекты недвижимости произведена не была.
После смерти К*** Г.Н. открылось наследство, которое принял наследник по закону К.С. Нотариусом нотариального округа г. Димитровграда и Мелекесского района Ульяновской области ему были выданы свидетельства от 22.03.2012 и от 05.08.2013 о праве на наследство в отношении денежных вкладов и компенсаций по вкладам, хранящимся в ОАО "Сбербанк России".
Установив факт исполнения сторонами договора купли-продажи, который был заключен с соблюдением всех существенных условий, и учитывая, что расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавца к покупателю, а единственным препятствием к регистрации перехода права собственности на имущество к Ф. явилась смерть продавца, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о признании права собственности на спорные объекты недвижимости.
Этот вывод мотивирован, соответствует собранным по делу доказательствам, и основания для признания его неправильным отсутствуют.
Доводы, приведенные представителем ответчика в апелляционной жалобе, являются несостоятельными и не могут повлечь отмену решения суда.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
По смыслу названной нормы, суд может принять решение о государственной регистрации перехода права собственности не только в случае виновного уклонения одной из сторон от ее регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.
К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации перехода права собственности, относится смерть продавца.
Как указывалось выше, между К*** Г.Н. и Ф. было достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи спорных земельного участка и садового домика. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства уплачены покупателем продавцу в полном объеме; объекты недвижимости переданы во владение покупателя.
Государственная регистрация перехода права собственности на спорные объекты недвижимости к Ф. не состоялась по причине смерти продавца. При этом положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не ограничен срок подачи гражданами заявлений на регистрацию сделок и перехода права собственности.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).
Ответчик К.С., принявший наследство после смерти наследодателя К*** Г.Н., не оспаривал подлинность договора купли-продажи и расписок и принадлежность подписей на них К*** Г.Н.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Согласно положениям ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).
Неисполнение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, прямо установленных законом, либо ее незаключенность в иных случаях.
Между тем, гражданское законодательство не содержит требований к обязательной государственной регистрации договора купли-продажи такого вида недвижимого имущества, как земельный участок и садовый домик.
Правила о том, что договор считается заключенным с момента государственной регистрации, установлены только в отношении продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартир и продажи предприятия (статьи 558, 560 ГК РФ).
В этой связи договор от 20.06.2000 между К*** Г.Н. и Ф. не является незаключенным.
Доводы апелляционной жалобы об обратном основаны на неправильном толковании норм материального права.
Покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при исполнении всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего.
Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество.
После смерти К*** Г.Н., выразившей свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершей до государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество, обязанности по договору купли-продажи имущества перешли к ее наследнику, поскольку отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю само по себе не свидетельствует об отсутствии прав на указанное имущество покупателя, принявшего и оплатившего это имущество.
При таких обстоятельствах, исходя из положений статьи 8, статьи 131, пункта 2 статьи 223, пункта 3 статьи 433, статьи 551 ГК РФ исковые требования Ф. о признании права собственности на земельный участок и садовый домик обоснованно были удовлетворены судом первой инстанции, поскольку иного способа защиты нарушенного права истца в данном случае законом не предусмотрено.
Обстоятельства дела исследованы с достаточной полнотой, всем представленным доказательствам дана правовая оценка, которая сомнений в своей правильности не вызывает. Нарушений норм материального и процессуального закона, которые могли бы повлечь отмену либо изменение судебного постановления, не усматривается.
В этой связи решение суда является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь статьями 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 18 августа 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя К.С. - К.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "NASLEDSTVO.SU | Наследственное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ УЛЬЯНОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 11.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-4286/2014
Требование: О признании права собственности на земельный участок.Разделы:
Наследование по закону; Наследственное право
Обстоятельства: У истца не имеется возможности регистрации перехода права собственности в связи со смертью продавца.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
УЛЬЯНОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 11 ноября 2014 г. по делу N 33-4286/2014
Судья: Кочергаева О.П.
Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:
председательствующего Королевой А.В.,
судей Кинчаровой О.Е. и Нефедова О.Н.,
при секретаре Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе представителя К.С. - К.О. на решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 18 августа 2014 года, по которому постановлено:
Исковые требования Ф. удовлетворить.
Признать за Ф. право собственности на земельный участок N*** и расположенный на нем садовый домик в садоводческом обществе "Черемуха-1" г. Димитровграда на основании договора купли-продажи, заключенного 02 июня 2000 года с К*** Г*** М***.
Решение суда по вступлении в законную силу является основанием для государственной регистрации права собственности за Ф. в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области.
Заслушав доклад судьи Нефедова О.Н., объяснения Н., представляющей по доверенности интересы Ф. и полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия
установила:
Ф. обратился в суд с иском к администрации города Димитровграда о признании права собственности на земельный участок N*** и расположенный на нем садовый домик в садоводческом обществе "Черемуха-1" г. Димитровграда.
Требования мотивировал тем, что 02.06.2000 заключил с К*** Г.М. договор купли-продажи указанного имущества, которое приобрел за *** руб. Договор сторонами был исполнен, он - истец - передал деньги продавцу, стал обрабатывать земельный участок и вступил в садовое общество. Ошибочно полагал, что для возникновения права собственности достаточно заключения договора. О необходимости государственной регистрации сделки не знал. Продавец К*** Г.М. умерла, в связи с чем совершить государственную регистрацию перехода права собственности не представляется возможным.
Суд привлек к участию в деле в качестве соответчика К.С.; в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, - комитет по управлению имуществом города Димитровграда, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, садоводческое товарищество "Черемуха-1" и, рассмотрев по существу требования истца, постановил приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель К.С. - К.О. просит решение отменить, принять новое решение об отказе в удовлетворении иска. В обоснование указывает, что после смерти К*** Г.М. ***2011 в права наследования по праву представления вступил ее внук К.С., которому было выдано свидетельство о праве на наследство по закону, состоящее из денежных вкладов и компенсаций. Ссылаясь на статьи 223, 1152 - 1154 ГК РФ, полагает, что, поскольку государственная регистрация договора не была произведена, спорные земельный участок и садовый домик подлежат включению в состав наследственной массы.
Ф. в возражениях на жалобу просит оставить решение без изменения.
Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание К.С. и представителей администрации города Димитровграда, комитета по управлению имуществом города Димитровграда, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ульяновской области, садоводческого товарищества "Черемуха-1", извещенных о времени и месте рассмотрения дела судом апелляционной инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на жалобу, судебная коллегия не находит оснований к отмене решения суда.
В соответствии со ст. 327.1. ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и в возражениях на нее.
Пунктом 1 ст. 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества (п. 2 ст. 218 ГК РФ).
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
В силу ст. 554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Согласно п. 1 ст. 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением Главы администрации г. Димитровграда от 21.04.1993 N 149 К*** Г.Н. в собственность был предоставлен земельный участок N *** площадью 447 кв. м в садоводческом товариществе "Черемуха-1", в подтверждение чего выдан государственный акт. На указанном земельном участке К.Г. возведен садовый домик, право собственности на который было зарегистрировано в соответствии с действовавшим законодательством в Ульяновском государственном предприятии технической инвентаризации (регистрационное удостоверение N 339 от 20.12.1992).
20.06.2000 между К*** Г.Н. (продавец) и Ф. был заключен договор купли-продажи, по условиям которого покупатель приобретал в собственность указанные выше земельный участок и садовый домик за *** руб. Согласно распискам о получении денег расчет между сторонами произведен.
Ф. как владелец приобретенных земельного участка и садового домика был принят в члены садоводческого товарищества "Черемуха-1" и производил оплату членских взносов.
***2011 К*** Г.Н. умерла. При жизни продавца регистрация перехода права собственности на указанные объекты недвижимости произведена не была.
После смерти К*** Г.Н. открылось наследство, которое принял наследник по закону К.С. Нотариусом нотариального округа г. Димитровграда и Мелекесского района Ульяновской области ему были выданы свидетельства от 22.03.2012 и от 05.08.2013 о праве на наследство в отношении денежных вкладов и компенсаций по вкладам, хранящимся в ОАО "Сбербанк России".
Установив факт исполнения сторонами договора купли-продажи, который был заключен с соблюдением всех существенных условий, и учитывая, что расчет по договору произведен полностью, имущество передано от продавца к покупателю, а единственным препятствием к регистрации перехода права собственности на имущество к Ф. явилась смерть продавца, суд первой инстанции пришел к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о признании права собственности на спорные объекты недвижимости.
Этот вывод мотивирован, соответствует собранным по делу доказательствам, и основания для признания его неправильным отсутствуют.
Доводы, приведенные представителем ответчика в апелляционной жалобе, являются несостоятельными и не могут повлечь отмену решения суда.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
В силу п. 3 ст. 551 ГК РФ, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
По смыслу названной нормы, суд может принять решение о государственной регистрации перехода права собственности не только в случае виновного уклонения одной из сторон от ее регистрации, но и в случае невозможности этой стороной совершить определенные действия, направленные на регистрацию сделки и перехода права собственности к приобретателю, по независящим от воли данной стороны причинам.
К обстоятельствам, повлекшим невозможность регистрации перехода права собственности, относится смерть продавца.
Как указывалось выше, между К*** Г.Н. и Ф. было достигнуто соглашение по всем существенным условиям сделки купли-продажи спорных земельного участка и садового домика. Обязательства по сделке сторонами исполнены: денежные средства уплачены покупателем продавцу в полном объеме; объекты недвижимости переданы во владение покупателя.
Государственная регистрация перехода права собственности на спорные объекты недвижимости к Ф. не состоялась по причине смерти продавца. При этом положениями Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не ограничен срок подачи гражданами заявлений на регистрацию сделок и перехода права собственности.
Согласно п. 2 ст. 218 ГК РФ в случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.
В состав наследства входят принадлежавшие наследодателю на день открытия наследства вещи, иное имущество, в том числе имущественные права и обязанности (ст. 1112 ГК РФ).
Ответчик К.С., принявший наследство после смерти наследодателя К*** Г.Н., не оспаривал подлинность договора купли-продажи и расписок и принадлежность подписей на них К*** Г.Н.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.
Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя.
Согласно положениям ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта. Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224). Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Таким образом, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации (п. 1 ст. 164 ГК РФ).
Неисполнение требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность в случаях, прямо установленных законом, либо ее незаключенность в иных случаях.
Между тем, гражданское законодательство не содержит требований к обязательной государственной регистрации договора купли-продажи такого вида недвижимого имущества, как земельный участок и садовый домик.
Правила о том, что договор считается заключенным с момента государственной регистрации, установлены только в отношении продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартир и продажи предприятия (статьи 558, 560 ГК РФ).
В этой связи договор от 20.06.2000 между К*** Г.Н. и Ф. не является незаключенным.
Доводы апелляционной жалобы об обратном основаны на неправильном толковании норм материального права.
Покупатель по договору купли-продажи недвижимого имущества при исполнении всех условий договора сторонами вправе обратиться с требованием о государственной регистрации перехода права собственности на это имущество к наследнику продавца в случае смерти последнего.
Такие требования подлежат удовлетворению, если нет иных препятствий для регистрации права собственности покупателя на недвижимое имущество.
После смерти К*** Г.Н., выразившей свою волю на отчуждение спорного имущества, но умершей до государственной регистрации перехода права собственности на указанное имущество, обязанности по договору купли-продажи имущества перешли к ее наследнику, поскольку отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю само по себе не свидетельствует об отсутствии прав на указанное имущество покупателя, принявшего и оплатившего это имущество.
При таких обстоятельствах, исходя из положений статьи 8, статьи 131, пункта 2 статьи 223, пункта 3 статьи 433, статьи 551 ГК РФ исковые требования Ф. о признании права собственности на земельный участок и садовый домик обоснованно были удовлетворены судом первой инстанции, поскольку иного способа защиты нарушенного права истца в данном случае законом не предусмотрено.
Обстоятельства дела исследованы с достаточной полнотой, всем представленным доказательствам дана правовая оценка, которая сомнений в своей правильности не вызывает. Нарушений норм материального и процессуального закона, которые могли бы повлечь отмену либо изменение судебного постановления, не усматривается.
В этой связи решение суда является правильным и отмене по доводам апелляционной жалобы не подлежит.
Руководствуясь статьями 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Димитровградского городского суда Ульяновской области от 18 августа 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя К.С. - К.О. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "NASLEDSTVO.SU | Наследственное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)