Судебные решения, арбитраж

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 07.08.2014 N 33-3788/2014 ПО ДЕЛУ N 2-103/2014

Разделы:
Принятие наследства; Наследственное право; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 7 августа 2014 г. N 33-3788/2014


Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего: Переверзиной Е.Б.,
судей: Матвеевой Н.Л. и Рогачевой В.В.,
при секретаре: М.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области на решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 02 апреля 2014 года по гражданскому делу N 2-103/2014 по иску Х.Е. к администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области и Комитету по управлению муниципальным имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области о признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка, установлении факта владения и пользования жилым домом, включении жилого дома в состав наследственного имущества и признании права собственности на жилой дом в порядке наследования.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рогачевой В.В., объяснения представителя истицы Х.Е. <ФИО15> полагавшей, что отсутствуют основания для отмены или изменения обжалуемого решения, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,

установила:

Х.Е. <...> обратилась в Гатчинский городской суд Ленинградской области с иском к администрации Сиверского городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области об обязании администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области заключить с нею договор аренды земельного участка площадью ... кв. м, с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес> об установлении факта владения ее отцом - <ФИО6>, умершим <...>., на праве собственности жилым домом, расположенным на данном земельном участке; признании за нею в порядке наследования право собственности на указанный жилой дом.
В обоснование заявленных требований истица указала, что <...>. между <ФИО6> и администрацией Сиверского городского поселения Гатчинского муниципального района Ленинградской области заключен договор аренды земельного участка площадью ... кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, сроком на пять лет, с правом выкупа и с правом возводить временные постройки. Дополнительным соглашением от <...>. срок аренды земельного участка продлен на <...> месяцев. На предоставленном ему земельном участке <ФИО6> возвел жилой дом площадью ... кв. м, однако зарегистрировать право собственности на него в установленном законом порядке не успел в связи со смертью <...>
Истица является наследницей <ФИО6> первой очереди по закону. Она в установленный законом срок обратилась к нотариусу с заявлением о принятии наследства и получила свидетельства о праве на наследство в отношении 1/2 доли наследственного имущества (вторая наследница <ФИО6> - его супруга <ФИО7>). В отношении спорного жилого дома свидетельство о праве на наследство нотариусом ей не выдано в связи с отсутствием на него правоустанавливающих документов.
На ее обращение в администрацию Гатчинского муниципального района Ленинградской области с заявлением о перезаключении договора аренды на спорный земельный участок был получен отказ со ссылкой на истечение срока действия заключенного с <ФИО6> договора. Ей было рекомендовано обратиться в суд с иском о признании преимущественного права на заключение договора аренды земельного участка и о признании права собственности на жилой дом (л.д. N).
В ходе рассмотрения настоящего дела истица уточнила свои требования. Указала в качестве ответчиков администрацию Гатчинского муниципального района Ленинградской области и Комитет по управлению муниципальным имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области. Просила признать за нею преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка площадью ... кв. м, с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес>; признать сторонами договора аренды N от <...>. Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района (арендодателем) и Х.Е. (арендатором); признать договор аренды N от <...>. заключенным между Комитетом по управлению имуществом Гатчинского муниципального района и Х.Е. на неопределенный срок; установить факт владения и пользования ее отцом - <ФИО6>, умершим <...>., на праве собственности самовольной постройкой в виде жилого дома площадью ... кв. м, расположенного на земельном участке по адресу: <адрес>; включить данный жилом дом в состав наследственного имущества <ФИО6>; признать за нею в порядке наследования право собственности на указанный жилой дом (л.д. 99 - 103).
Определением суда от <...> принят отказ Х.Е. от иска в части требований о признании сторонами договора аренды N от <...>. Комитет по управлению имуществом Гатчинского муниципального района (арендодателем) и Х.Е. (арендатором) и признании договора аренды N от <...>. заключенным между Комитетом по управлению имуществом Гатчинского муниципального района и Х.Е. на неопределенный срок. Производство по делу в указанной части прекращено (л.д. N).
Решением Гатчинского городского суда Ленинградской области от 02 апреля 2014 года за Х.Е. признано право собственности на жилой дом по адресу: <адрес>. В удовлетворении иска в остальной части Х.Е. отказано (л.д. N).
Администрация Гатчинского муниципального района Ленинградской области подала апелляционную жалобу на указанное решение суда, просит его отменить и принять новое. В обоснование своей жалобы ответчик указал, что суд в нарушение положений п. 3 ст. 222 ГК РФ и разъяснений, содержащихся в п. 27 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", признал за истицей в порядке наследования право собственности на самовольную постройку, расположенную на земельном участке, не предназначенном для этих целей.
Такое требование истицы могло бы быть удовлетворено только в том случае, если к ней в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении других условий, установленных статьей 222 ГК РФ.
Действующим законодательством не предусмотрена возможность признания за наследниками права собственности на самовольную постройку, расположенную на земельном участке, который был предоставлен наследодателю на праве аренды без права строительства (л.д. N).
Дело рассмотрено судебной коллегией в отсутствие представителей ответчиков администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области и Комитета по управлению муниципальным имуществом Гатчинского муниципального района Ленинградской области, третьего лица <ФИО7> и представителей третьих лиц <ФИО21>, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания (л.д. N).
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
<...> между администрацией Сиверской волости (арендодателем) и <ФИО6> (арендатором) заключен договор аренды земельного участка площадью ... кв. м, для ведения личного подсобного хозяйства, сроком на пять лет, с правом выкупа, расположенного по адресу: <адрес>. Данный договор был зарегистрирован в установленном на момент его подписания порядке в Гатчинском райкомземе (л.д. N).
В дальнейшем площадь земельного участка была уточнена по результатам межевания и составила ... кв. м; участок поставлен на кадастровый учет и имеет N (л.д. N).
Дополнительным соглашением к договору аренды от <...>., заключенным между МО "Гатчинский муниципальный район" Ленинградской области и <ФИО6> <...>., срок действия данного договора был продлен на 11 месяцев (л.д. N).
Постановлением администрации МО "Сиверское городское поселение Гатчинского муниципального района Ленинградской области" от <...> N (в редакции постановления от <...>. N) спорному земельному участку присвоен адрес: <адрес> (л.д. N).
На спорном земельном участке <ФИО6> возведен жилой дом общей площадью ... кв. м, инвентарный N (л.д. N).
<...> <ФИО6> умер (л.д. N).
Его наследниками по закону первой очереди являются: супруга <ФИО7> и дети Х.Е., <ФИО8>, <ФИО9> и <ФИО10>
К нотариусу с заявлениями о принятии наследства обратились <ФИО7> и Х.Е. (л.д. N). <ФИО8>, <ФИО9> и <ФИО10> от причитающейся им доли наследства отказались (л.д. N).
<ФИО7> и Х.Е. нотариусом выданы свидетельства о праве на наследство по закону (в равных долях) в отношении части наследственного имущества <ФИО6> (л.д. N).
В отношении спорных земельного участка и жилого дома свидетельства о праве на наследство нотариусом не выдавались.
Отказывая Х.Е. в удовлетворении ее иска в части признания за нею преимущественного права на заключение договора аренды спорного земельного участка, суд исходил из того, что данный земельный участок может быть предоставлен ей только в общем порядке, по результатам торгов (ст. ст. 29, 30, 30.1 ЗК РФ).
Судебная коллегия не может согласиться с таким выводам суда первой инстанции, так как он не основан на законе.
При рассмотрении настоящего дела установлено и не оспаривается никем из участников процесса, что между администрацией Гатчинского муниципального района Ленинградской области и <ФИО6> в установленном законом порядке был заключен договор аренды спорного земельного участка.
По условиям дополнительного соглашения к договору аренды от <...>. срок его действия продлен на 11 месяцев, то есть до <...>.
В период действия договора аренды <ФИО6> умер.
В соответствии с п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное. Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.
Земельный кодекс Российской Федерации не содержит ограничений прав наследников на переход к ним прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.
Вместе с тем, так как истица в течение оставшегося после смерти <ФИО6> срока действия договора аренды от <...>. к ответчикам с заявлением о вступлении в права арендатора по данному договору не обращалась, то основания полагать, что в настоящее время она юридически является таковым, отсутствуют.
Однако согласно п. 3 ст. 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
Аналогичные положения о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок содержатся в п. 1 ст. 621 ГК РФ.
К истице Х.Е. и к третьему лицу <ФИО7> в силу положений ст. 1112 ГК РФ после смерти <ФИО6> в порядке наследования перешли не только вещи и иное имущество, но и имущественные права и обязанности, в том числе, вытекающее из заключенного наследодателем договора аренды от <...>. и предусмотренное п. 3 ст. 22 и п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественное право на заключение нового договора аренды.
Так как у <ФИО6> два наследника, то вопрос о том, кто из них будет претендовать на реализацию преимущественного права на заключение договора аренды, должен быть разрешен соглашением между ними. Такое соглашение между Х.Е. и <ФИО7> достигнуто. <ФИО7> не претендует на аренду спорного земельного участка и согласна на то, чтобы его арендатором стала Х.Е. (л.д. N).
То обстоятельство, что к моменту обращения Х.Е. с соответствующим заявлением в администрацию Гатчинского района Ленинградской области (<...> - л.д. N) срок действия договора аренды от <...>. истек, не свидетельствует о невозможности реализации ею предусмотренного п. 3 ст. 22 и п. 1 ст. 621 ГК РФ преимущественного права, так как после смерти отца она без каких-либо возражений со стороны арендодателя продолжила пользоваться спорным земельным участком, вносила арендные платежи (л.д. 40 - 41, 43, 45), то есть фактические арендные отношения между администрацией и наследником <ФИО6> продолжились; другому лицу спорный земельный участок не предоставлен и Х.Е. вправе требовать заключения с нею нового договора аренды.
Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции в части отказа в удовлетворении иска Х.Е. о признании за нею преимущественного права на заключение нового договора аренды спорного земельного участка вынесено с неправильным применением норм материального права и подлежит отмене с принятием нового об удовлетворении иска в данной части.
При этом судебная коллегия реализует предоставленные ей абзацем 2 ч. 2 ст. 327.1 ГК РФ полномочия на проверку в интересах законности решения суда первой инстанции в полном объеме и выйдя за пределы требований, изложенных в апелляционной жалобе администрации Гатчинского муниципального района Ленинградской области.
В связи с неправильным применением судом норм материального права, обжалуемым решением истица лишена каких-либо прав в отношении спорного земельного участка. Последствием этого в случае невмешательства суда апелляционной инстанции в решение суда первой инстанции в необжалуемой части (при неправильности решения в части признания за истицей права собственности на жилой дом, о чем будет сказано ниже) станет отсутствие у нее возможности в дальнейшем оформить права на жилой дом.
Признавая за истицей на основании п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности в порядке наследования на построенный ее отцом на спорном земельном участке жилой дом, суд исходил из установленного при рассмотрении настоящего дела обстоятельства, что данный дом обладает признаками недвижимого имущества, соответствует строительно-техническим нормам и правилам, пригоден для постоянного проживания и не создает угрозы жизни и здоровью граждан.
Судебная коллегия не может согласиться с такими выводами суда первой инстанции, так как обстоятельства, на которые он сослался, в силу закона не являются достаточными для того, чтобы за лицом могло быть признано право собственности на самовольную постройку.
В соответствии с п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Спорный жилой дом возведен <ФИО6> на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом, без получения на это необходимых разрешений и в силу п. 1 ст. 222 ГК РФ является самовольной постройкой.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Истица не является собственницей спорного земельного участка, на котором расположен жилой дом, он не предоставлен ей ни на праве пожизненного наследуемого владения, ни на праве постоянного (бессрочного) пользования. В отношении земельного участка она является правопреемницей своего отца, которому он принадлежал на праве аренды.
При этом пунктом 3.1 договора аренды от <...>. арендатору предоставлено право возводить на земельном участке с соблюдением правил застройки временные постройки.
В нарушение вышеуказанного положения договора аренды <ФИО6> на спорном земельном участке возведена не временная постройка, а обладающий признаками недвижимого имущества жилой дом, пригодный для постоянного проживания.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 27 Постановления Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 г. "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", следует, что самовольная постройка не является имуществом, принадлежащим наследодателю на законных основаниях, она не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку. Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 ГК РФ.
Исходя из изложенного, спорный земельный дом, являясь самовольной постройкой, не принадлежал <ФИО6> на праве собственности, и факт владения наследодателем данным домом на этом праве не может быть установлен в судебном порядке. Так как <ФИО6> не владел жилым домом на законных основаниях, он не может быть включен в состав его наследственного имущества. Иск Х.Е. в данной части не подлежит удовлетворению.
Право собственности в порядке наследования на спорный жилой дом за истицей как за наследницей <ФИО6> не может быть признано в связи с тем, что к ней в порядке наследования не перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором он возведен.
В связи с этим решение суда первой инстанции в части удовлетворения иска Х.Е. о признании за нею права собственности на жилой дом вынесено с неправильным применением норм материального права и подлежит отмене с принятием нового об отказе в удовлетворении иска в данной части.
Истица не лишена возможности по соглашению с администрацией Гатчинского района Ленинградской области заключить договор аренды земельного участка с правом строительства на нем жилого дома, так как категория земель (земли населенных пунктов) и разрешенное использование земельного участка (для ведения личного подсобного хозяйства) позволяют это сделать. В случае возникновения между сторонами спора относительно данных либо иных условий договора аренды он может быть разрешен в судебном порядке.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда

определила:

решение Гатчинского городского суда Ленинградской области от 02 апреля 2014 года отменить с вынесением по делу нового решения.
Признать за Х.Л. преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка площадью ... кв. м, с кадастровым N, расположенного по адресу: <адрес>.
В удовлетворении иска в остальной части - отказать.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его принятия.















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "NASLEDSTVO.SU | Наследственное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)